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这段时间，对于多伦多的房东和投资者来说真的很挣扎。
原来都是“非Downtown公寓不投”的任性投资人，疫情发生以来经历了前所未有的纠结：
留学生、新移民以及拿工签的高收入人群都无法进入加拿大，导致市中心的公寓房出现大量空租现象；紧赶慢赶建出来的高档公寓楼陆续投放市场，更加造成短时间公寓单元在市场上的“消化不良”；再加上本来在市中心的上班族纷纷跑到郊外大房子度假屋去买房或租住，市中心的狭小公寓要想在众多空房中脱颖而出，房东不得不降低租金，或者降低对租客的标准。
来看看下面这张图，就可以知道，目前的市场真的是：三十年河东，三十年河西。
越是远离城市的地方，销售情况越好。
租金大幅下降
大多地区原本最重要的市场之一是公寓租赁市场，主要在多伦多市中心。受到疫情影响，租赁市场呈现分散化，即原本集中于多伦多市中心的租客逐渐分散到各个远离多伦多中心地区，我们看到，多伦多公寓租赁市场租金下降，而其他地区的独立屋等物业出现抢房源以及租金上升的现象。多伦多市中心（多伦多老城区）的平均租金在2019年9月达到顶峰，为2,721加元，此后在2020年7月下降了14％，降至2,343加元。
可是调查数字显示，这种租金下降趋势并不是由需求下降造成的。迄今为止，租掉的公寓总数仅比去年下降了5％。
真正导致这种租金下降的原因是出租公寓上市数量的激增。到2020年7月，一共有6,697套公寓可供租赁，而去年只有1,492套，增长了350％。
首先，根据公寓研究公司Urbanation的数据，到2020年上半年，有近11,000个新公寓完成建设投入市场，其中许多是由投资者购买用来出租的。另外，以前在Airbnb等网站上以短期形式出租的公寓房源都放到了市场上，增加了长期出租市场的房源量。
还有一种情况就是，本来要返校上课的学生最后决定要留在父母家中，因此不少都在想方设法解约。这使得房东不得不重新把房源拿出来到租赁市场上市，以减轻损失。
身在出租市场中的投资人，很多从来没想过会有什么能够阻止房价和租金上涨，因此手中握有几套甚至十几套物业用于出租。因此在现阶段，有一些人手中几个物业都不能如愿出租，造成了本来没有的财政困难。
一旦出租住宅无法如愿挣到租金来偿还贷款，投资人身上的债务负担将会越来越重。最后有可能导致投资人提前部分或全部退出房地产市场。
公寓销售
公寓销售（公寓，公寓联排别墅等）在7月份不及低层公寓销售热，但仍比去年增长9％，对4月5月的损失做了一些修复。
七八月份经济活动逐渐开放，房屋销售也恢复很快
新上市房源数量也在逐渐增加
市场上的有效（活跃）房源数量也在增加
市场上的库存有2个月
公寓价格长期来看呈上升趋势
7月份新公寓上市量激增49％，这使得7月份可供出售的活跃公寓数量（库存）增加了43％。
尽管库存激增，但公寓市场在7月份比三个月前更具竞争力，因为销售量的增长速度快于库存。MOI从4月份的3.5个月下降到7月份的不到2个月。
公寓市场的紧张库存推动了平均价格比去年上涨了9％。
我们从Realosophy 发布的一张多伦多社区房源库存图来看，多伦多市中心地区，呈现了不同的景象：
地图颜色从蓝色、绿色过渡到橘色，说明了公寓库存的状况。
蓝色的区域位于多伦多市区中央，也是以往最热门，售价、租金最高的地方。大学周边的公寓大楼集中的Bay Street Corridor, 金融区、娱乐区等，就在这个蓝色区域里。周边浅橘色地区就是另一番状况。
我们以一直没有成为“热点地区”的Cabbage Town为例，这里背靠著名富贵的玫瑰谷，南面是著名的怀尔逊大学，也是居民较集中的地区；在图中它被评为交易繁忙的火热地区，目前没有太多的新房源交付使用，这里的房源库存只有0.5个月。
再如下图所示的蓝色区域Bay Street Corridor, 这里是离多伦多大学最近，也是过去几年租金居高不下的最受学生租客喜爱的区域。而这个区域目前公寓的库存量达到6个月，为市场销售带来压力。
这里列举几个大家所关注区域的公寓库存状态供大家参考：
Financial District: 18.3 Months
Harbourfront East: 9.9 Months
Moss Park: 9.5 Months
Chinatown: 7.4 Months
Entertainment District: 6.3 Months
Bay Street Coridor: 6.1 Months
Church - Wellesley: 5.9 Months
The Annex: 4.5 Months
Yonge-Dundas Square: 4.3 Months
Cityplace: 4.0 Months
Harbourfront: 4.0 Months
Fort York: 2.9 Months
Liberty Village: 2.9 Months
Corktown: 2.6 Months
Regent Park： 2.3 Months
Cabbagetown: 0.5 Months
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